不動産を売却するときの基本

不動産売却するときの基本①

「不明点は価格や条件にマイナスに影響する」

売却のご相談を受けるとき、
用意しておいた方がいい書類等があります。
読み進めながら、相談する不動産の書類の有無を
チェックしてくださいね。

なお、書類等がなくても売買自体はできます。

不動産全般で必要な書類例

相談時に権利証・登記識別情報通知までの用意はしなくても大丈夫です。
しかし、もし紛失していると再発行ができない書類ですから
手元に有るかどうか確認しておきましょう。
なお、無くても、
売買決済（所有権移転登記申請）のときに
司法書士が権利証等に代わる
本人確認情報の作成（有料：10 万円前後）を
してくれますので安心してください。

この中で特に用意しておきたい書類は、
固定資産税課税明細書です。他に重要事項説明書があれば、
相談先も不動産を把握しやすいので相談がよりスムーズになります。

この中であるといいものは、
土地測量図と境界確認書です。
土地の境界が明らかであると、
売買取引の条件で土地測量がなくなるため、
引き渡しまでの時間が短縮できますし、
出費もありません
境界確定の測量期間は
１～3 カ月程度、費用は 50 万円～、
土地の広さや隣接地権者の数等によります。

建物全般

建物は、遵法性と現状の確認が大切です。
遵法性は、竣工図や建築確認図書、
確認済み証や検査済み証、
現状は増改築や修繕履歴等で確認します。

個別性

農地や山林などにかかる
法律や税制が一般住宅と異なるため、
集める書類や情報がプラスされます。
どのような制限がかかるかによって
不動産取引に影響しますので、
事前に調べておく必要があるでしょう。

まとめ

さて、相談前に用意しておきたい
書類や情報についてお伝えしました。
相談時点ですべて用意していただく必要はありませんが、
書類等がないと
“不明点等があり整備する手間や費用がかかる”として
買い手から価格交渉が入りやすくなります。
できるだけ早く書類の有り無しの確認をしておきましょう。

不動産売却するときの基本②

『その査定価格は本当に適正ですか？』

価格査定を依頼するとき、
不動産仲介会社さんに伝える情報は、

• 住所
• 土地
• 建物の面積
• 形状
• 築年数や広さ
• 間取り（２LDK など）
• 分譲マンションであれば所在階

くらいでしょう。
これらの情報だけでも価格査定することはもちろん可能です。

しかし、不動産の個別的な情報が少ないため
土地であれば、相場の土地坪単価に地積を乗じるだけの
当り障りのない一辺倒な価格査定になりがちです。
おおよその価格を掴むのでしたら十分かもしれません。

あたり一辺倒の価格査定は信ぴょう性が低い
不動産の個別性を加味したより適正な価格には、

• 前面道路の幅員
• 道路と土地の高低差
• 土地は市場流通面積帯と同等なのか（広すぎたり、狭すぎたりしないか）
• 日照時間はどうか
• 建物室内の状態はどうか
• 建具の痛みはどうか

など現地の色々な視点が必要です。

不動産仲介会社さんに現地視察してもらえばいいのですが、
正式にお願いするわけではないから気が引けるし、
査定に費用をかけるのはちょっと…という方に、
査定依頼する際のポイントをお伝えします。

ポイント１: 個別性が分かる情報を提供（良い点も悪い点も）

※現地写真、図面（土地：測量図、建物：間取り図 など）を提供する

ポイント2: 複数社一括査定サイトは利用しない

※査定処理時間を優先。個別性まで加味してくれないことが大半

ポイント3: 3社程バランスよく依頼する

（地元密着、複数店舗展開、大手）
※所持データやノウハウが違う

ポイント4: 2～3社程に相見積もりしている旨を伝える

※依頼先が多すぎると真剣に扱ってくれないこともある

ポイント5: 売却方法の提案をもらう

上記の5つのポイントを意識して査定依頼することで、
一辺倒のものよりより納得感のある適正価格に近づくでしょう。
これから売却を考えている方はぜひ参考にしてください。

不動産売却するときの基本③

『適正価格を知るための３つの査定方法』

不動産会社等による価格査定は、
10 社へ依頼すると 10 社ともバラバラの価格です。

【理由】

価格査定は、成約や募集中の事例などを
基に組み立てていきます。

取引データが複数ある場合は、

• 「取引価格が高い事例」
• 「平均的な価格の事例」

など、どこの価格帯のデータを
採用するのかは不動産会社の担当者次第です。

例えば、取引価格が高い事例を採用し、
そこから加点減点をしていくと、相場以上の価格に
なってしまうこともあります。
そうなると売れるまでに時間がかかる、
結局価格を大幅に下げて売却することになる、なんてことが起こります。
「あの査定価格はなんだったんだ！？」と
すんなりと納得するのはちょっと大変かもしれません。

相場よりも査定価格を上げてお客様に提案する
不動産会社はかなり多く、大手も積極的に使っている手法です。
その理由は、「お客様から媒介契約をいただく」ことが
最初のゴールで、競合他社より高い査定を出す必要があるからです。
どこを向いて仕事しているのかわかりませんね。

そこで、弊社がおススメしている、
適正価格を把握し“納得して”進める3つのステップがあります。

ステップ１ 限定入札を行う

▼ポイント
・不動産買取会社やプロ投資家の 10 社ほどに声をかける
・インターネット掲載せず、売却活動する
・入札期間は２ヶ月間くらい
・買取会社等へ購入後にいくらで再販売するのか確認する

ステップ２ 限定入札の結果を踏まえて判断する

▼ポイント
・３つの価格（買取会社の時価、再販売価格、元々の価格査定額）を
把握することができた

ステップ３ 選択肢から選んで行動する

▼ポイント
・買取会社へそのまま売却、または、
再販売価格等を基にインターネット掲載して売却活動する

実際の買取時価を基に価格を組み立てるので、
相場に近い、納得感を得ながら売却することができます。

インターネット掲載しないため、
全国の不動産買取事業者とネットワークしている不動産仲介者へ
依頼すること推奨いたします。