貸経営しているアパートを家族信託する前に知っておきたい５つのポイント

「相続対策のために家族信託を考えたいけど、子がしっかり財産管理できるか不安がある」

家族信託の相談でよく聞く悩みです。
たしかに、自分（親）が築き上げてきた財産を子に任せることに不安を感じるのは当たり前かもしれません。
家族信託をせず自分で管理し続ける選択肢もあるでしょう。

しかし、認知症等で意思判断能力が喪失してしまうと、途端にアパートの経営は立ち行かなくなります。
賃貸契約や修繕などすべての契約行為ができなくなるからです。

空室があっても賃貸募集できない、建物を改修したくてもできないなど、
どうすることもできないアパートがあることで配偶者や子が大変な思いをするかもしれません。

そこで本記事では、アパート経営を託しても子が困らないために家族信託する前にしておきたいことをお伝えします。

今回のポイント

子がアパート経営で困らないようにするには、アパートの入居者や賃貸収支などの状況や、建物の改修計画といった経営に欠かせない管理上の情報をしっかりと子に伝えること。
賃貸募集や物件管理など実務上のサポートが必要なときは不動産賃貸管理会社に委託すること。
相続対策としてアパートの建て替えや売却などの判断については相続に精通した不動産コンサルティング会社に依頼する。
家族信託をする前に親（委託者）と子（受託者）で話し合い、アパートの状況の共有やサポート体制などをあらかじめ整えておくことが重要。

アパートを信託する方法

アパートを家族信託で子に託すには、次のことが必要です。

所有者（親：委託者、受益者）と託される者（子：受託者）とで信託契約書を締結する
法務局で信託登記の手続きをする

この2つをもって子が親に代わってアパート経営をすることができます。

より詳しく家族信託を知りたい方は
家族信託とは？わかりやすくメリット・デメリットを徹底解説します（トリニティ・テクノロジー株式会社様の記事です。分かりやすく纏められています）
を、ぜひご覧ください。

誰にどのような権利を持たせるのか決める

家族信託するときは、まず託す相手（受託者）やどのような権利を持たせるかを決めなければなりません。
受託者には本人（親）の財産の管理や処分の権限を持つわけですから、できれば安心して託せる人が好ましいですよね。

誰に託すか

赤の他人に託すのはさすがにちょっと不安でしょう。家族や親族内に信じて託せる人がいれば最適です。
親よりも若い方の方が認知症や死亡リスクが低いので、受託者になるのは子であることが多いです。
また、当社の経験上、受託者になっている方の基準として次のことが挙げられます。

子の中での年長者（長男、長女）
親の生活のサポートをしている
親の近くに住んでいる
時間的な余裕がある
不動産の専門的な知識を有している　など

親や家族がひとりにすべて託すのは大変、少し不安もあるというときは、受託者を2人にしたり、信託監督人というサポート役をつけることがあります。

どのような権利を持たせるか

家族信託では、アパートの管理、処分といった権限を子（受託者）が持つことになります。
もしアパートを売却して欲しくないのなら処分権限は外さなければなりません。

処分権限をどうするか判断基準の一例

相続人の子たちでアパートをどうするか決めていい
アパートの資金繰りが悪化、建て替えが困難などのとき
アパートがあることで遺産分けが難しくなる
アパートを欲しいと言っている子がいない

など、「このようなときには売却してもいい」というお考えでしたら、処分権限は外さない方が良いでしょう。
子がアパートは必ず欲しい！と希望してその意思が変わらないのであれば処分権限を外してもいいかもしれません。
なお、この処分権限は、親の意思判断能力があるうちなど一定条件のもと、契約した後に外すことも、契約後に追加することもできます。

家族信託する前にしておくべき５つのこと

家族信託さえすればアパート経営は大丈夫でしょうか。
これは大丈夫な面もあれば、家族信託しただけでは大丈夫ではない面もあります。
大丈夫な面は、オーナー（親）の意思判断能力が喪失しても子（受託者）がアパート経営を続けられることです。

一方、大丈夫ではない面は「親がおこなってきたアパート経営を子も同じようにできるのか？」ということです。
アパート経営に関係することを子に伝えておかなければ、うまくいくとは言い切れません。

これからアパートを家族信託する前にやっておきたい５つのことをお伝えします。

1.アパートの現状を伝える

当たり前のことですが、アパートがどこにあって部屋数や賃料収入、建物の状況などを受託者である子に伝えることが必要です。
そして、これまで起きた問題とその解決方法、いま抱えている問題なども詳しく伝えることが、より重要です。

賃料収支などに関する情報

収入と支出などは、大雑把にではなく事細かに伝えましょう。

▼収入の例

貸室ごとの賃料、管理費
月極駐車場の賃料
トランクルームや専用庭など付帯設備の利用料
水光熱費（オーナーが集金し、オーナーが水道局等へ支払うケース有り）
コインランドリーなどの利用料
電柱の設置料（NTTや東京電力から支払われる地代）

▼支出の例

固定資産税、都市計画税
借入金の総額、毎月の返済額
PM費用（いわゆる入居者管理で、賃貸管理会社に支払っている）
BM費用（建物の保守管理費用で、エレベーターや清掃の会社などに支払っている）
インターネットやCATVなどの回線料の負担
町内会などの組合費
火災保険料
所得税、住民税（直近３年分程度の確定申告書で確認）

※PM＝プロパティマネジメントの略で、一般的に賃貸管理会社のことを指します。
※BM＝ビルメンテナンスの略で、清掃会社や建物修繕をおこなう会社を指します。

管理会社に管理を委託していたら毎月の収支報告書に記載があるのでそれで確認できます。
確定申告書が手元にない場合で顧問税理士がいれば取り寄せましょう。

土地や建物などの問題点

土地や建物、入居者とのトラブルなども共有しておきましょう。
現状起きている問題点の他に、これまでの問題点とその解決方法について子と共有しておくと、同じようなことが起きたときの対処方法が分かります。

土地の問題例

土地の境界で隣地と揉めている
隣地の水道管などがアパートの地中を通っている（被越境）
敷地にあるブロック塀が隣地に入っている（越境）
地中に廃材やガラ、汚染物質などが埋まっている
大雨が降ると敷地が水浸しになる。水害エリアである
崖下、崖上に土地があるが、擁壁が古くなっている　など

建物の問題例

天井や窓枠から雨漏りがある
壁などに亀裂がある
外壁塗装や防水、給排水管などが耐用年数を超えている
アスベストが含まれている
耐震性に問題がある　など

問題ではありませんが、入居者の入れ換えの度にリフォームが１００万円以上かかるなどコスト負担が大きいものも伝えておきましょう。

入居者との問題例

入居者同士の騒音トラブルがある
滞納の常習犯がいる
賃料増減の請求で合意できていない
更新料の支払いがなく、法定更新になっている
アパートの敷地や貸室で過去に事件や事故があった
設備交換などを必要以上に求めてくる　など

このような問題点をしっかり共有しておくと、いざという時の対応が後手に回らず、これまでのやり取りの情報があるため、入居者や関係会社の言いなりにならず、素早く対応できるようになります。
「あなたの親のときはちゃんと対応してくれていた」なんて相手方に言われたときに、親がどのような対応していたかを子が知っておくだけでもだいぶ対応が変わります。