売却活動の３つのコツ

不動産を売却することは、不動産の投資家でもない限りそう何度も経験することではありません。人生のうちに２，３度あるかどうかではないでしょうか。

いざ売却活動をすることになりますと、損したくない、安心して進めたい、このようなお気持ちになる方がたくさんいらっしゃいます。大きなお金が動きますし、知らないことだらけでしょうから、心配になられることは痛いほどわかります。

安心して損せず、できるだけ納得感のある売却活動ができる3つのコツをお伝えします。
売却活動を考えている方、ぜひ読み進めてください。

【3つのコツ】
コツ１　不動産売却の関連税制を把握する
コツ２　３つの価格を把握し、納得感のある適正価格で売却する
コツ３　全体スケジュールを策定する

コツ１：不動産売却の関係税制を把握する

不動産を売却したとき、利益が出ると譲渡所得税が課税されます。これは、売却価格が、購入時＋売却時の経費（購入価格、仲介手数料、移動交通費等）の合計額よりも高いときに課税されるということです。つまり売却価格＞経費の関係のときですね。

税金を抑えられる税制上の特例を知っておくことで無駄に多く税金を支払わらなくて済み、手取りを増やすことができます。代表的な税制をお伝えします。

※各種税制特例には適用要件があり、必ず税理士等の専門家に相談ください

例えば、居住用財産の3,000万円控除の特例の要件に、「住まなくなった日から起算し、3年を経過する日が属する年末までの売却」という条件があります。また、相続空き家の3,000万円控除の特例には、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなど要件がかなりあります。

これら税制上の特例を利用するためには、売却のタイミング、売却するときの不動産の状態、特例の申告書に添付すべき情報など多岐にわたり準備、留意すべきことがあります。
ご自身のケースでどのような特例が利用できるのかを知っておくことが大切です。

自分の家を売るのか、相続で取得した不動産を売るのか、投資用不動産を組み換えたいのかなどによって使える税制が違いますから、要チェックです。

相談先は、売却を急かせず、特例のことをちゃんと説明してくれる税理士、不動産相続コンサルタントなどに相談しましょう。

コツ２：３つの価格を把握し、納得感のある適正価格で売却する　

適正価格＝査定価格、このように思っていませんか。

これは間違えた捉え方です。査定価格はあくまで査定であり、適正価格を示すものではありません。真の適正価格を知るには実際に売却活動して、時価を把握する必要があります。

「売却活動って、そもそも価格を決めてから売りに出すのですよね？どういうこと？」

インターネットに物件情報を掲載して売りに出すのであれば、価格を決めて活動する必要があります。今回お伝えするコツはそれではありません。インターネット掲載せずに、≪不動産買取事業者数社へ期間を決めて入札活動をおこなう≫のです。

買取事業者に競ってもらい購入申込書を提出していただきます（※限定入札手法）。これにより実際に売却できる「価格（時価）」と、入札活動中に買取事業者に購入後いくらで再販売するのかを訊き、再販売時の価格（個人向け価格）を把握することができました。

確認できた価格
①査定価格
②買取価格（時価）
③再販売価格

次に、査定価格と、②③の価格とを比較検討します。
そのまま買取事業者へ②の価格で売却するのか、個人向けに①や③の価格で売却活動するかを検討します。

不動産仲介会社の査定価格①だけではなく、実際に売れる価格などを参考により精度の高い適正価格にて売り出すことができるでしょう。

※限定入札は、弊社グループ企業のプロサーチ株式会社が創業以来（2004年）以来取り組みしている独自の手法です。
詳しく聞きたい方は弊社までお問い合わせください。

コツ３：全体スケジュールを策定する

最後のコツはとても重要です。
不動産の売却は、すぐに始められるものでも、すぐに買主が見つかるものでもありません。
準備が不十分だと売却完了まで1年以上かかることがありますから、段取り把握しスケジュールを組むことが必要です。

１、不動産の資料を収集する
２、不動産の価格査定を仲介会社に相談依頼する
３、査定結果報告や売却方法提案を受け、不動産媒介契約締結
４、売却方法を決定し、活動スタート
５、購入条件を折衝し、買主が決まる
６、契約の事前説明会（←必ず行うこと！）
７、重要事項説明書→売買契約締結
８、売買条件の成就のための不動産整備等（測量等）
９、不動産の引渡し、売買代金決済

先々、売却が決まっているようでしたら、作業時間がかかる土地測量や境界確認などを進めておくなどで売却活動における効率化を図ることもできます。
このほか、コツ１で述べた税制上の特例を使うのであれば、期限や必要情報を留意してスケジュールに組み入れる必要もあります。

住み替えや相続など、不動産売却を考えるときに自分の不動産はどのくらいの期間で売却できるのかを把握しておくだけでもずいぶん心労負担が減ります。
ぜひ、スケジュールを組むということを意識してみてください。

今回は3つのコツをお伝えしました。
どれも大切なことですから、ご自身でできる方はちゃんと準備をすること、サポートが必要な方は相談したい不動産会社等にこれらを伝えて進めていきましょう。