早くしないと損するかも?「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って空き家の実家を賢く売る4つのポイント

更新日:2023-02-13

早くしないと損するかも?「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って空き家の実家を賢く売る4つのポイント

相続した空き家状態の実家があるけれど、売却したい。このようなとき、一定条件を満たすと手取り金額が最大600万円も増える特例があるのをご存じですか?

不動産を売却したときにかかる税金を安くしてくれる「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(以下「特例」という)といいます。

この「相続空き家の3,000万円特別控除」は、どのような不動産でも使えるわけではなく、いくつか適用要件があります。

ここからは、この特例の適用要件や、空き家となる実家を売却しよう考えている方が、いまのうちから準備しておくことなどをまとめました。

【今回のポイント】

  1. 相続後に空き家の実家を売却するときは、特例を上手に使うと手取りを増やすことができる。
  2. 当該特例を使うためには、ずっと空き家であることや、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築されていることなど、いくつか条件をクリアする必要がある。
  3. 特例を使うには一定期間内に売却することが必要だが、もし遺産分割で揉めたりして期限を過ぎてしまうと使えなくなり、税金が安くならない。
  4. 特例が使えるのは実家を相続した人。仮に2人で相続した場合は6,000万円、3人なら9,000万円控除される。ただし売買代金の合計額が1億円以下であることが条件。
  5. 親が元気なうちから、実家の売却価格を把握して、期限内に売却できるように準備をしておくことが重要。

相続空き家の3,000万円の特別控除とは

節税

それでは「相続空き家の3,000万円特別控除」の内容を紹介します。

この特例は、耐震性の低い空き家を放置させないこと、空き家の発生を抑制することを目的として創設されました。具体的には、相続で取得した空き家を手放すとき、売ったときに係る税金の負担が軽くなります。

どのくらい税負担が減るのか、また特例を利用するための条件を見ていきましょう。

どれくらい節税できる?

不動産を売ったときに利益(儲け)が出ると、その利益に対して税金がかかります。このときにかかる税金を「譲渡所得税」と呼びます。

<売った時にかかる譲渡所得税の簡易計算式>
売買価格−(取得費+譲渡費用)=課税所得(利益)
課税所得×税率20.315%=納める税金
  • 取得費とは、購入時の売買価格、売買仲介手数料、取得税や登録免許税など
  • 購入時の価格などの証拠となる書面がないときは、概算取得費として売買価格の5%を取得費に入れることができます。
  • 譲渡費用とは、売買仲介手数料、土地測量など、土地や建物を売るために直接かかった費用
  • 20.315%は、5年超保有していたときの長期譲渡税率に復興特別所得税が加算された税率

次の前提条件で計算してみましょう。

  • 売買価格 5,000万円
  • 取得費不明。概算取得費を採用して、売買価格5,000万円×5%=250万円
  • 譲渡費用は、仲介手数料約170万円(売買価格×3%+6万円に消費税)

 

特例を利用しない場合
売買価格5,000万円−(250万円+170万円)=4,580万円
4,580万円×20.315%=約930万円

 

特例を利用した場合
売買価格5,000万円−(250万円+170万円+特例控除3,000万円)=1,580万円
1,580万円×20.315%=320万円

特例を利用したほうが、約600万円も税金負担が減り、手取りが増えています。空き家状態の実家を相続して売るのであれば、この特例をぜひ利用しましょう。

次に適用要件を見ていきます。

相続空き家の3,000万円の特別控除の適用要件

空き家

この特例を使うためにはいくつか要件があります。築年数、価格、空き家であり続けるなどの要件を満たす必要があり、これらを知っておかないと、いざ特例を使おうとしても使えないということになるので注意してください。

1. 親が一人暮らししていたこと

空き家が被相続人の親が一人で住んでいた自宅であることが条件です。子や親族などが同居していると適用対象外となり、特例が使えません。

2. 昭和56年5月31日よりも以前に建築された一戸建てであること

空き家が昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された建物であることです。

創設目的が耐震性の低い空き家を減らすことですから、対象建物の建築年月日に要件があるのです。

この基準日は耐震基準の見直しがあった年で、昭和56年5月31日以前を旧耐震、それ以降を新耐震の建物としています。この基準に沿って、耐震性が低い=旧耐震=昭和56年5月31日以前の建物として要件に加えられています。

3. 相続から売却するまで空き家であること

相続したときから売却するときまで、ずっと空き家でなければなりません。

もし相続してから誰かに貸したり、住んだりすると空き家状態ではなくなりますので、特例の対象から外れてしまいます。もし貸したり住んだりするのであれば、この特例は使えなくなることを理解したうえで判断するようにしましょう。

4. 売買価格が1億円を超えると使えない

売買価格が1億円以下でなければなりません。

たとえば、空き家が1億5,000万円で売れることがわかったとします。売買契約を7,500万円ずつ2回に分ければ1億円以下だからこの特例を使えるのでは、と思うかもしれませんが、答えは、NGです。

2回に分けたとしても、合計金額が1億円以下かどうかで判断しますので、注意が必要です。

相続で取得した人ごとに特例を使える

相続人

空き家を相続した人たち全員で控除額が合計3,000万円ではなく、ひとりにつき3,000万円を適用することができます。

空き家を相続した人が1人 3,000万円
空き家を相続した人が2人 3,000万円×2人=計6,000万円分
空き家を相続した人が3人 3,000万円×3人=計9,000万円分

空き家を売却したとき、相続した不動産持分に応じて売買代金を得られますので、相続人それぞれが納める税金を計算します。

先ほどの前提条件で計算してみましょう。

  • 売買価格:5,000万円
  • 取得費不明。概算取得費を採用して、売買価格5,000×5%=250万円
  • 譲渡費用:仲介手数料約170万円(売買価格×3%+6万円に消費税)
  • 空き家を相続した相続人はAさんとBさんの2人

Aさん
売買価格のうち2,500万円−(取得費125万円+譲渡費用85万円+特例控除3,000万円)=課税所得0万円
0万円×20.315%=0万円

Bさん
上記と同じ計算式で求めます。

結果、AさんもBさんも譲渡所得税は0円となります。

相続人が2人以上いる場合、空き家となった実家を売却するなら共有で相続し、この特例で控除額3,000万円をそれぞれ使えれば、一人で相続して売るよりもその被相続人ご家族に残るお金が増えるのです。

特例を使うときの注意点

2023年12月

売却するとき、旧耐震の古い建物をどのような状態で買主に引渡せばよいのかなど、気を付けるべき点があります。

1. 建物を耐震補強するか、解体して更地で売却する

売買するとき、建物は次の2つのどちらかの状態としなければなりません。

・耐震補強する
旧耐震の建物なので、然るべき専門家による耐震診断のうえ耐震補強工事をして、工事完了後に買主へ引き渡します。

・解体し更地にする
対象建物を買主が使わない場合は、旧耐震の建物を補強せず、解体して更地にします。

※建物を解体するタイミングは買主に引渡す前
建物を解体し更地にする場合、タイミングが重要です。

売買契約で、引き渡した後に買主が解体するとなると、この特例を使うことができません。買主に引き渡す前に建物を解体する必要があります。

2. 親が老人ホーム等の施設に入所しているとき

親がひとりで自宅に住んでいたことが要件としてありましたが、老人ホーム等に入所していたらどうなるでしょうか。

親が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所した場合は、この特例を適用できます。ただし、親の荷物が置いてあるなど細かな要件がありますので、この点については相続に詳しい税理士や、最寄りの税務署に確認しましょう。

また、ご本人や親のケースが該当するのか詳しく知りたい方は、国税庁ホームページの「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」をご覧ください。

※親が子の家や賃貸物件に入居していると使えない
老人ホーム等に入所していたら適用できますが、子の家や一般的な賃貸に入居していた場合は、親が自宅に住んでいないとみなされてしまい、<相続発生前まで住んでいたこと>という要件に当てはまらなくなるので、この特例を利用することはできません。

3. 適用できる期限が決まっている

相続が発生してから3年を経過する日が属する12月31日までに売却することが要件の一つにあります。また、この特例は期限付きの特例で、令和5年12月31日までが期限です。

これまでお伝えしたとおり、手取りが最大600万円も変わりますから、この特例を利用できるのであれば、是が非でも使いたいですよね。

  • 遺産分割で、誰が実家を相続するのか相続人同士の話し合いが決まらない
  • 不動産に問題があり、売却までに問題解決ができそうにない
  • 相続人の一人が認知症になってしまい、不動産売却ができなくなった

などの理由から期限内に売却することができなくなることもあります。そうなると、この特例を利用できず、期限切れ後に売却すると通常の税金を納めることになります。

空き家の実家を賢く売るための4つのポイント

家の値段
賢くこの特例を利用するためには、事前に準備をしておくことが大切です。

そのためのポイントが4つあります。

1.実家の売買価格相場を把握しておくこと

どのくらいの価格で売れるのかを、不動産会社に査定をお願いするか、ご自身でおおよその売買価格を確認してみてください。

  • 1億円以下かどうかを確認する。1億円超だと対象外となる。
  • 価格査定額が3,000万円以上で相続人が2人以上いたとき、共有で相続することでそれぞれ控除額3,000万円を利用して税メリットを享受できる。

特例適用の判断や、2人以上で相続したほうがよいのか判断材料とすることができますので、価格査定はしておきましょう。

2.家の片づけを早めにしておくこと

不動産相続の現場でお客様が一番と言っていいほど苦労されているのが、部屋の片づけです。

捨てる物だけになっていればいいのですが、思い出の品や換金できる物などとの分別にとても時間がかかります。

産廃業者に依頼すると一度で終わるので楽な分、費用もかさみます。少しずつご自身でゴミ置き場に捨てたり、不用品回収で持っていってもらったりするだけでも費用を抑えられますので、早めに片づけ始めることをおすすめします。

3.一定期間だけ賃貸するなら、特例も検証したうえで実行すること

空き家のままはもったいない、親の介護費用を捻出したい、空き家でも固定資産税などの税金が毎年かかる、空き家の実家を貸して賃料収入を得たい、などと一度は考えるのではないでしょうか。

特例を利用した場合とそうでない場合の手取りを比較しましょう。

(1)この特例を利用して売却したときの手取り
(2)空き家を貸して、相続後に売却(特例適用不可)したときの賃料収入+売却の手取り

一見すると賃料収入も得られる(2)が多く収入を得られそうですよね。
しかし(1)のほうが手取りが多いことも十分にあります。

安易に貸すことを選択せず、貸す売るについてシミュレーション検証したうえで、事情を考慮して判断しましょう。

4.生前に実家の方向性を決めておく

実家の方針を巡って相続人同士で争ってしまうと、その解決までに時間も労力もとにかくかかります。特例の要件である『相続発生から3年を経過する日が属する12月31日までに売却』という期限が過ぎてしまう可能性もあります。

そうなると、税負担を軽減できるメリットを享受できなくなりますから、これでは誰も得しません。

親が元気なうちに、実家をどうするかを話し合っておくことが大切です。

まとめ

  1. 相続後に空き家の実家を売却するときは、特例を上手に使うと手取りを増やすことができる。
  2. 当該特例を使うためには、ずっと空き家であることや、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築されていることなど、いくつか条件をクリアする必要がある。
  3. 特例を使うには一定期間内に売却することが必要だが、もし遺産分割で揉めたりして期限を過ぎてしまうと使えなくなり、税金が安くならない。
  4. 特例が使えるのは実家を相続した人。仮に2人で相続した場合は6,000万円、3人なら9,000万円控除される。ただし売買代金の合計額が1億円以下であることが条件。
  5. 親が元気なうちから、実家の売却価格を把握して、期限内に売却できるように準備をしておくことが重要。

実家は育った場所であり親との想い出もあるもの。先祖代々引き継ぐものなど、経済的な損得勘定だけでは測れないものがあり、相続する人ごとに思いの重さも違うでしょう。

だからこそ、できることならば親が元気なうちに、子は親へ、親は子へ気持ちや希望を聞き、家の維持負担などの現実的なこともよく話し合い、大切な実家を空き家のまま朽廃させないように取り組んでいく必要があるのではないでしょうか。

空き家となる実家の相続については、相続に詳しい不動産会社や税理士などの専門家へご相談ください。

おすすめの記事

一覧を見る